Kosten koper in 2026: waar moet je op rekenen bovenop de koopsom?

Wie een bestaande woning koopt, betaalt "kosten koper" — maar wat dat precies omvat en hoeveel het optelt, blijkt voor veel kopers pas bij de notaris. Een overzicht van wat er in 2026 bovenop de koopsom komt.

De vaste posten

Overdrachtsbelasting. Voor een woning die je zelf gaat bewonen 2% van de koopsom. Starters tussen 18 en 35 kunnen onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling; check de actuele woningwaardegrens bij de Belastingdienst, die wordt jaarlijks aangepast.

Notariskosten. De leveringsakte en (bij een hypotheek) de hypotheekakte. Reken op €800-1.500 totaal, afhankelijk van notaris en regio. Vrij te kiezen en te vergelijken — de verschillen zijn groter dan mensen denken.

Taxatie voor de hypotheek. De geldverstrekker eist een gevalideerd taxatierapport van een NRVT-taxateur; reken op €600-900. Let op: dit rapport dient de bank, niet jou. Het vertelt je of de bank wil financieren — niet of je een goede koop doet.

Hypotheekadvies en -bemiddeling. €1.500-3.000 bij een onafhankelijk adviseur.

Bankgarantie of waarborgsom. Doorgaans 10% van de koopsom, via een bankgarantie (kost circa €100-300 aan premie).

De optionele maar verstandige posten

Bouwkundige keuring (€350-600): bij woningen ouder dan pakweg dertig jaar vrijwel altijd het geld waard. Vindt verborgen gebreken die geen enkele fotoanalyse of taxatie ziet: fundering, houtrot achter betimmering, vocht in kruipruimtes.

Aankoopmakelaar (€2.500-5.000 of een percentage): kan zichzelf terugverdienen in de onderhandeling, maar is geen verplichting.

Onafhankelijke waardecheck (€49): vertelt je vóór het bieden of de vraagprijs klopt en wat de staat van de woning je gaat kosten — het perspectief dat de banktaxatie niet biedt. Zie ook onze pagina over huis kopen.

De post die niemand meerekent

De grootste kostenpost na aankoop is vrijwel nooit een van bovenstaande — het is het achterstallig onderhoud dat pas na de sleuteloverdracht zichtbaar wordt in euro's. Een keuken op leeftijd, verouderde installaties, kozijnen die geschilderd moeten: bij elkaar zomaar €20.000-50.000 die nergens in het kostenoverzicht van de hypotheekadviseur staat.

Vuistregel: reken bovenop de koopsom 4-6% aan verplichte kosten koper, en laat vóór je bod doorrekenen wat de woning zelf nog nodig heeft. Dan is "kosten koper" geen verrassing maar een begroting.